【弁護士が解説】相続における不動産査定の重要性｜公正な遺産分割への第一歩

2025/11/21

皆さま、こんにちは。弁護士法人かがりび綜合法律事務所の弁護士、野条健人と申します。当事務所は大阪市西区靭本町を拠点に、日々、様々な相続問題に向き合っています。

相続財産に不動産が含まれている場合、遺産分割協議でまず問題となるのが、その**「価値をどう評価するか」**です。相続税の申告には「路線価」や「固定資産税評価額」といった公的な評価額を用いますが、これらは実際の市場価格（時価）とは大きく異なるため、遺産分割協議でそのまま使うとトラブルの原因になります。

そこで重要になるのが、**「不動産査定」**です。今回は、相続における不動産査定の重要性とその方法について、分かりやすく解説します。

1. なぜ相続に不動産査定が重要なのか？

不動産査定は、遺産分割協議を円滑に進め、相続人全員が納得できる公正な分割を実現するために不可欠です。

理由①：公正な「時価」を把握するため

相続税評価額は、あくまで税務上の評価であり、その不動産が実際にいくらで売れるのかを示すものではありません。不動産査定によって、不動産の「時価」を客観的に把握することで、相続人間で「価値が違う」といった意見の対立を防ぐことができます。

理由②：代償分割の金額を決定するため

不動産を特定の相続人が単独で取得する場合、他の相続人にはその代償として現金を支払う「代償分割」という方法がよく採られます。この時、不動産の査定額が、代償金の金額を決定する上で重要な基準となります。

理由③：売却する際の目安を知るため

遺産分割協議の結果、不動産を売却して現金で分割する「換価分割」を行う場合、事前に査定をしておくことで、売却価格の目安を把握し、売却計画を立てることができます。

2. 不動産査定の方法とそれぞれの特徴

不動産の査定には、主に「不動産業者による査定」と「不動産鑑定士による鑑定」の2つの方法があります。

方法①：不動産業者による査定

特徴: 不動産業者が、過去の取引事例や周辺の相場、物件の状態などを考慮して査定額を算出します。
メリット:
- 無料で査定してもらえることがほとんどです。
- 比較的短期間で査定結果が出ます。
- 実際に売却する際の、より現実的な価格を知ることができます。
デメリット:
- 査定額は業者によってばらつきが出ることがあります。

方法②：不動産鑑定士による鑑定

特徴: 国家資格を持つ不動産鑑定士が、法律に基づき、客観的かつ厳格な方法で不動産の価値を評価します。
メリット:
- 査定額の信頼性・客観性が非常に高く、相続人全員が納得しやすいです。
- 法的な証拠資料として利用できます。
デメリット:
- 鑑定費用が高額になります。

3. まとめ：どちらを選ぶべきか？

まずは不動産業者に相談 相続人全員で「時価」を把握したい、という場合は、まずは複数の不動産業者に査定を依頼してみるのが良いでしょう。無料で手軽に、現実的な売却価格の目安を知ることができます。
争いがある場合は不動産鑑定士 不動産業者の査定額に相続人が納得しない場合や、最初からトラブルが予想される場合は、費用はかかりますが、客観性の高い不動産鑑定士の鑑定を依頼することをお勧めします。

大阪の相続問題に詳しい弁護士法人かがりび綜合法律事務所では、お客様の状況に合わせて、不動産査定の方法や、公正な遺産分割の進め方についてアドバイスいたします。

不動産査定でお困りの際は、ぜひ一度ご相談ください。

弁護士法人かがりび綜合法律事務所