弁護士が解説】大阪でよくある不動産相続トラブルとその解決策
皆さま、こんにちは。弁護士法人かがりび綜合法律事務所の弁護士、野条健人と申します。当事務所は大阪市の地に根ざし、地域の皆様の様々な法律問題に取り組んでまいりました。今回は、特にご相談の多い「相続における不動産トラブル」に焦点を当て、その具体的な事例と解決策についてお話ししたいと思います。
大阪は地価が高く、被相続人が不動産を所有しているケースが非常に多いです。そのため、不動産が相続財産の大部分を占め、結果として相続トラブルに発展するケースが少なくありません。「うちは大丈夫」と思っていても、不動産が絡む相続は複雑になりがちです。この記事が、皆様の相続への備えの一助となれば幸いです。
こんなときどうする？不動産相続のよくあるトラブル事例
皆様からご相談いただく不動産相続のトラブルは、多岐にわたります。ここでは、特に頻繁に起こる3つのカテゴリーに分けて解説します。
1. 遺産分割に関する対立
- 「誰が相続するか」で揉める: 被相続人の自宅や収益物件など、特定の相続人が「自分が住むから」「自分が管理してきたから」と独り占めを主張し、他の相続人が納得しないケースです。また、誰も不動産を相続したがらず、押し付け合いになることもあります。
- 不動産の評価額で意見が合わない: 不動産の価値をどのように評価するかで意見が対立することがあります。相続人の一人が提示した評価額が不当に低いと感じたり、不動産鑑定士の評価に納得できなかったりする場合に起こります。
- 「分け方」で対立する: 不動産を「現物分割（そのままの形で分ける）」、「換価分割（売却して現金を分ける）」、「代償分割（不動産を相続した人が他の相続人に代償金を払う）」のどの方法で分割するかで意見が分かれることがあります。
2. 金銭に関するトラブル
- 相続税や税金の負担: 資産価値の高い不動産を相続した場合、高額な相続税が発生し、支払いが困難になることがあります。特に、不動産以外の現金資産が少ない場合には、相続税の納税資金をどう捻出するかが大きな問題となります。
- 代償金の支払い: 不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人へ支払うべき代償金を支払うことができない、または約束された代償金が支払われず、トラブルに発展するケースです。
- 固定資産税や維持費の負担: 不動産を相続人全員の共有名義で相続した場合、固定資産税や修繕費用といった維持管理費を誰がどれだけ負担するかで意見が食い違うことがあります。
3. 不動産の管理・処分に関するトラブル
- 空き家の管理・放置: 相続した不動産が空き家になったまま放置され、その管理や修繕費用を巡って相続人同士が揉めることがあります。特に、遠方に住んでいる相続人がいる場合、管理の負担が特定の相続人に集中しがちです。
- 名義変更の放置: 遺産分割協議がまとまらないまま、または手続きの煩雑さから相続登記（名義変更）が放置されることがあります。これにより、不動産を売却したり活用したりすることができず、共有状態が長く続くことになります。
- 活用方法の対立: 「不動産を売却して現金にしたい」と考える相続人と、「思い出の家だから残しておきたい」「賃貸として活用したい」と考える相続人とで、意見が対立し、不動産の処分や活用が進まないケースです。
弁護士が教える！不動産相続トラブルを解決するための２つのポイント
これらのトラブルは、決して他人事ではありません。しかし、事前に適切な対策を講じることで、そのリスクを大きく減らすことができます。
ポイント１：被相続人が元気なうちに「遺言書」を作成する
不動産をめぐる争いを未然に防ぐ最も有効な手段は、被相続人が生前に遺言書を作成することです。
- 遺言書で不動産の帰属先を明確にする: 「この不動産は長男に相続させる」といったように、誰がどの不動産を相続するのかを明確に指定することで、相続人間の対立を防ぐことができます。
- 公正証書遺言を活用する: 遺言書は、形式に不備があると無効になってしまう可能性があります。公証人が関与して作成する公正証書遺言は、法的な有効性が高く、内容も明確であるため、最も安全な方法と言えます。
当事務所では、被相続人の方の想いを丁寧にヒアリングし、法的に完璧な遺言書作成をサポートします。
ポイント２：トラブルが発生したら「弁護士」に相談する
残念ながら、遺言書がない、または遺言書があってもトラブルに発展してしまった場合は、早急に専門家である弁護士に相談することが重要です。
- 公平な立場で話し合いを促す: 弁護士が第三者として間に入ることで、感情的な対立を避け、法律に基づいた冷静な話し合いを進めることができます。
- 不動産の適正な評価: 弁護士は、不動産鑑定士と連携するなどして、不動産の適正な評価額を算出し、相続人全員が納得できる解決策を提案します。
- 裁判手続きのサポート: 遺産分割調停や審判など、裁判所の手続きが必要になった場合でも、弁護士が全面的にサポートし、皆様の権利を守ります。
特に、大阪の不動産事情に精通した弁護士に相談することで、より現実的で適切なアドバイスを受けることができます。
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