2025/11/06

【大阪の土地相続の難題】「評価」が揉める、分割しにくい土地の相続を円満に解決する鉄則と弁護士の役割

はじめに：大阪で「土地」の相続に頭を悩ませる方へ

大阪で、ご家族が残された土地の相続に直面し、「どう分割すれば公平なのか」「そもそもこの土地の価値はいくらなのか」といった疑問や不安を抱えている方へ。

弁護士法人かがりび綜合法律事務所の代表弁護士、野条健人です。

相続財産の中でも、「土地」は、その立地や形状、利用状況によって価値が大きく異なり、相続トラブル（争続）の最大の原因となることが少なくありません。特に、大阪市の商業地、豊中市・吹田市の住宅地、東大阪市の工業地など、地域によって土地の評価基準や市場性が大きく異なる大阪府内では、その難易度はさらに増します。

本記事では、土地の相続で特に問題となりやすい**「評価」と「分割」**の難題に焦点を当て、紛争を回避し、依頼者様の希望通りの土地活用・財産取得を実現するための具体的な戦略を解説します。

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1. 土地相続で避けて通れない２つの大きな壁

土地の相続が、預貯金や株式の相続よりもはるかに難しいのには、明確な理由があります。

🚨 壁①：**「評価方法」**の対立

土地には、相続税を計算するための路線価（または固定資産税評価額）と、市場で実際に売買される際の時価（市場価格）という、異なる複数の評価額が存在します。

遺産分割の話し合いでどの評価額を採用するかで、相続人が受け取る最終的な財産額が大きく変わるため、必ず対立が生じます。

• 時価 vs 路線価：高槻市の住宅地など、公示価格が高い土地では、時価を用いると遺産総額が増え、相続税が増加する可能性があります。しかし、現実に売却するなら時価が基準です。この基準を巡る争いは、当事者同士では解決困難です。

🚨 壁②：**「分割」**の難しさ

土地は、「現物分割（土地を物理的に分ける）」が困難な財産です。

• 現物分割のリスク：例えば、枚方市の宅地を3分割すると、一つ一つが狭くなりすぎて、建築基準法の制限を受け、土地全体の価値が下がる（「価値の著しい減殺」）可能性があります。
• 共有名義のリスク：分割を避けて複数の相続人で「共有名義」にすると、将来、売却や賃貸に出す際に共有者全員の同意が必要となり、実質的に土地が塩漬けになるリスクを抱えることになります。

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2. 不動産専門の弁護士が推奨する土地分割の３つの戦略

土地を巡る紛争を回避し、公平かつ合理的な解決を目指すためには、以下の戦略を状況に応じて適切に選択し、実行する必要があります。

土地分割戦略①：代償分割の活用（特定の土地を取得したい場合）

特定の相続人（例：その土地に住み続けたい、または事業に使いたい後継者など）が土地を単独で取得し、その土地の価値に見合う金銭（代償金）を他の相続人に支払う方法です。

• メリット：土地が分散せず、将来の紛争リスクを回避できます。取得希望者の意向を最大限に尊重できます。
• 弁護士の役割：土地の適正な時価を算定し、その価格に基づいた代償金の算出と、代償金の支払い能力に応じた支払計画（一括か分割かなど）を相手方に説得力をもって交渉します。

土地分割戦略②：換価分割の提案（土地を現金化したい場合）

土地を売却し、その売却代金を相続分に応じて金銭で分配する方法です。

• メリット：最も公平で、「公平性」を重視する相続人にとって納得感が高い解決策です。
• 弁護士の役割：売却手続き自体は遺産分割協議が整ってから行うものですが、事前に信頼できる不動産業者と連携し、売却可能性や想定売却額を調停や協議の場に持ち込み、換価分割が最善であることを主張します。

土地分割戦略③：複雑な現物分割の調整

土地が広く、現物分割が可能な場合でも、土地ごとの形状、接道状況、日当たりなどによって価値が異なります。

• 弁護士の役割：一級建築士や土地家屋調査士と連携し、分割後の土地の価値が**「減殺」されないよう**、最も公平かつ有効な分割案を作成し、評価額の差額については代償金で調整する案を提示します。

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3. 土地の評価で揉めたら、すぐに遺産分割調停を！

実家や不動産を巡る紛争では、多くの場合、当事者同士の話し合いでは、土地の評価額で対立し、膠着状態に陥ります。特に家族間の対立が激しい場合、感情論が先立ち、解決は望めません。

弁護士が調停を推奨する理由

「評価で揉めたら、裁判所へ」が鉄則です。遺産分割調停を申し立てることで、以下のメリットが得られます。

1. 公的な評価の可能性：調停委員や裁判官の判断により、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定が実施される可能性があります。これにより、客観的な評価額が確定し、話し合いの基準が定まります。
2. 感情論の遮断：大阪市内の中心にある土地のように、高額で感情的な価値も伴う財産を巡る話し合いでも、弁護士が代理人となり、調停委員を介することで、冷静かつ法的な議論に集中できます。
3. 法定相続分に基づいた公正な配分：弁護士が、土地の評価額と法定相続分に基づき、現物、代償金、または換価代金のいずれかで、依頼者様の取り分が最大になるよう戦略的に主張を展開します。

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4. 大阪の土地相続の解決は、かがりび綜合法律事務所へ

弁護士法人かがりび綜合法律事務所は、土地の評価と分割という、相続弁護士の中でも最も専門性が求められる分野に強い実績を持っています。

東大阪市、堺市など、様々な用途の土地が混在する地域特性を熟知しており、お客様の土地の価値を最大限に引き出す解決策を提案します。

代表弁護士 野条健人からのメッセージ

土地は、単なる財産ではなく、ご家族の歴史が詰まった大切な資産です。

しかし、その「分割しにくい」性質がゆえに、家族を争わせてしまう現実があります。私たちは、その土地を巡る紛争を解決し、依頼者様が納得し、安心して土地を処分、あるいは次の世代へつなぐことができるよう、全力でサポートいたします。

「共有名義のリスクを避けたい」「公平な評価額を知りたい」「不利な条件でサインしたくない」— あなたの土地相続に関する不安を、私たちにお任せください。

【大阪で土地の評価・分割でお困りの方は今すぐご相談を】